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浅析房屋抵押、一房二卖等问题

实务当中,存在大量的商品方买卖纠纷。主要存在1.签订商品房买卖合同后,开发商逾期办理产权证明或者无法办理产权证明的情况;2、开发商存在欺诈,销售的商品方上已经被设立抵押权无法办理产权登记;3、开发商存在一房二卖的情况。这些问题的背后存在复杂的法律关系,今天在这里简单予以分析。

物权法定的方式分为继受取得和原始取得。基于继承、赠与等的取得为原始取得,其物权变动的结果在发生继承等法律行为时物权人就当然取得物权,无需进行公示;而继受取得指的是物权的变更是通过其他法律形式,多为债权转变而来,而这样的物权取得,仅取得债权还不够,需要进行公示也就是物权要在登记簿上进行记载才可以产生物权变动的效力。而在物权未转变为债权的过程中,该物上有一种法定权利为物权期待权,享有该物权的人有权利提起物权保护,确认物权的归属。所以说已经签订商品房买卖合同的买受人只享有债权(也可以说是物权请求权),但因为没有进行公示,所以无法进行物权确认。可以诉讼,但主张却无法获得支持。再此情况下,只能主张开发商未按时办理产权的违约责任。

如果开发商将明知已经抵押的房屋对外出售,则买受人无法办理产权登记,该如何解决?

买受人可以起诉开发商继续履行合同,办理产权,但是实务中这个举措确是行不通,因为法院无法判决无法履行的判决。抵押权已经先于债权得到设立,银行的抵押权优先,所以办理产权已经是履行不能。那要如何解决呐?首先先明确第三人本案也就是银行的抵押权设立是否符合《物权法》第106条的善意取得制度,如果符合,则法律会优先保护善意第三人的利益。买受人可以向开发商主张欺诈(不超过房款一倍的损害赔偿,但是要注意除斥期间仅为法定的一年);也可以依据物权区分原则,物权无法取得但不影响合同效力,买受人可以向开发商主张解除买卖合同,主张其违约责任及违约损害赔偿。如果第三人不符合善意取得的法定条件,则主张抵押权无效,要求实现合同目的,办理产权。

如果存在一房二卖的情形呐?

如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人,其权利不恩能够优先于已经合法占有该房屋的买受人。


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